מגזר הבתים הרב-משפחתיים (מולטי פמילי) בארה"ב
ממשיך גם בשנת 2024 להנות משיעורי תפוסה גבוהים מאד
בהשוואה לממוצעים ההיטוריים, זאת בזכות גורמי ביקוש קשיחים וחזקים
ולמרות עליית ריבית המשכנתאות בארה"ב והתייקרות העלויות.
אבל רגע, מה זה בדיוק מולטי פמילי?
מולטי פמילי – מקבץ דירות שמוגדרות כנכס אחד (בטאבו) ומיועדות להשכרה בלבד.
מתחמי מגורים משותפים שנבנים לטובת שכירות ארוכת טווח,
ואי אפשר למכור בהם יחידה ספציפית.
כלומר שאין אפשרות לקנות דירה מתוך 100 דירות בבניין ולגור בה למגורים,
כי כל הקומפלקס מיועד לשכירות בלבד
וכולו נמכר למשקיע אחד או לגוף אחד שמחזיק בו דרך.
מולטי-פמילי יכול להיות בניין דירות או שכונה עם שער, חדר כושר ובריכות.
כל אותן דירות נמכרות רק כקבוצה ואי אפשר למכור ולקנות כל אחת מהן בנפרד.
בעצם אין פרצלציה. אין חלוקה לתתי דירות.
אגב, זאת גם ההשקעה העדיפה על כל הגופים המוסדיים.
למה? כי זה מייצר קשפלואו,
זה מייצר שכירויות מאוד גבוהות וזה נכס מאוד מאוד יציב.
גופי ההשקעה הגדולים ביותר בעולם, וגם הכספים שלנו
שנמצאים בקרנות השתלמות, קופות גמל וכו'
מושקעות בהרבה מתחמי מולטי פמילי.
זאת אחת מצורות הדיור הכי נפוצות בארצות הברית
ואחת מצורות ההשקעה הכי הכי נפוצות ואהובות.
גם הבנקים מתים על סוג ההשקעה הזה,
כי זה בעצם מייצר תזרים מזומנים מאד יציב.
בעיקר באזורים עם ביקוש מאוד גבוה מבחינת שוכרי הדירות,
שמקבלים בהם המון יתרונות.
אנחנו מאוד בעד השקעה במולטי פמילי
ומנהלים השקעות בסך מאות מיליוני שקלים,
בהרבה אזורים בארה"ב, אבל בעיקר בניו ג'רזי.
היתרונות לשוכרי הדירות
- מיקומים מרכזיים
- הנכסים האלה מיועדים לשכירות לטווח ארוך
- מקבלים ראש שקט
- עליית השכירות ידועה מראש.
- מתקנים (חדר כושר, חדרי כביסה, חללי עבודה משותפים, גג עם מנגלים ועוד.
- חברת ניהול
- חיי חברה
- מחירים נוחים
אלה הסיבות שהנכסים האלה נהנים מביקושי שיא של שוכרים.
היתרונות למשקיעים
- נכסים שנהנים מביקוש ומחירי השכירות בהם יעלו.
- קאשפלואו
- פיזור סיכונים בין כל הדלתות
- תנאי מימון הטובים ביותר בשוק, כי הבנק יודע שיש לו מאיפה לקבל את הכסף שלו.
- היצע נמוך של נכסים איכותיים
פוטנציאל התשואות במולטי-פמילי הוא מהגבוהים שיש
בעיקר בזכות פעולת השבחה יזומה. כמו למשל שיפוץ מולטי פמילי הרוס,
או קניית מולטי פמילי שמושכר כיום נמוך יותר ממחיר השוק, העלאת מחירי השכירות בו
ומכירה שלו במחיר גבוה יותר.
אחרי המון שנות ניסיון, הגעתי למסקנה חד משמעית
שזאת דרך ההשקעה הכי נכונה היום לישראלים שרוצים
להצמיד את הכסף שלהם לתשואות גבוהות בהשקעה מעבר לים
בצורה נכונה ובטוחה.
הדרך הזאת נקראת גם השקעות קבוצתיות או קרנות השקעה.